¡OTRA VEZ SE RESQUEBRAJA LA VIVIENDA EN EU!, El Semanario

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¡OTRA VEZ SE RESQUEBRAJA LA VIVIENDA EN EU!

El sector vivienda de EU está de nuevo en el radar de los inversionistas

José Miguel Moreno

Luego de ofrecer algunas esperanzadoras señales de estabilización durante el verano y el otoño pasados, se ha vuelto a deprimir de manera alarmante durante los meses invernales, lo que provoca nerviosa consternación. Más aun cuando tanto la Fed como la administración de Obama se preparan para retirar, casi de manera simultánea, los programas que contribuyeron a detener la caída del sector inmobiliario, clave para el devenir de la recuperación económica y financiera en EU.

Veamos: las ventas de casas de segunda mano se han hundido 23% en apenas tres meses, al pasar de un ritmo anualizado de casi 6.5 millones en noviembre a sólo 5.0 millones en febrero, lo que representa un mínimo de junio. En consecuencia, los inventarios de casas se han venido incrementando (se hallan en 8.6 meses, su nivel más alto desde agosto) y los precios de la vivienda, luego de subir durante la primera mitad del año pasado, se han vuelto a desvanecer y se encuentran 1.8% por debajo de donde estaban hace un año.

Las ventas de casas nuevas también se han derrumbado, hasta el punto de caer… ¡a un nuevo mínimo histórico! Aquí la situación es más dramática, y es como la pescadilla que se muerde la cola: como no se venden casas nuevas, no se construyen salvo que estén vendidas de antemano, en preventa, porque si no, no hay financiamiento. Y como no se construyen casas nuevas, la oferta de vivienda se ha desplomado, en términos absolutos, a niveles extraordinariamente bajos. Tanto que el stock de casas nuevas ya terminadas es de menos de 100,000 en un país de más de 300 millones de habitantes y 10 millones de kilómetros cuadrados. La escasez de oferta se añade a los problemas de financiamiento, lo que deprime más las ventas y vuelve a elevar los inventarios de casas en relación al ritmo de unidades vendidas, lo que se traduce en menos construcción y así.

Los precios de la vivienda nueva también lo resintieron y, de hecho, su mediana ha descendido a los niveles más bajos de esta crisis, por lo que habría que remontarse a diciembre de 2003 para ver precios de casas nuevas más baratos.

La caída en los precios de las casas, junto con el elevado desempleo, puede tener una consecuencia inmediata: desincentivar a los compradores a pagar una hipoteca cuya deuda es mucho mayor de lo que vale la casa, alistándose al ejército de morosos que no han pagado su crédito y están siendo embargados o están a punto de serlo.

Según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, un número récord de familias de EU estaba en riesgo de perder su casa durante el cuarto trimestre. Las hipotecas que estaban en proceso de embargo subieron a 4.58% del total de hipotecas, en tanto que aquellas que llevaban un retraso en el pago de 90 días, el lapso que permiten los prestamistas antes de iniciar el proceso de embargo, trepó a 5.09%.

Además, los mayores niveles de créditos fallidos y los descensos en los precios de la vivienda podrían socavar los precios de los activos respaldados por hipotecas, implicando otra oleada de pérdidas a las entidades financieras.

Por tanto, el sector inmobiliario, lejos de recuperarse, sigue tambaleante y sin miras de que vaya a producirse una temprana recuperación en un contexto de elevado endeudamiento de las familias estadounidenses, restricción en el crédito, y elevado desempleo.

En estas circunstancias, ¿será acertada la decisión de la Fed de concluir el programa de compra de títulos respaldados por hipotecas de 1.250 billones? Para el Premio Nobel de Economía, Joseph Stiglitz, la decisión de la Fed puede ser un error, una estrategia de salida “demasiado rápida” que puede torpedear la recuperación, justamente lo que han tratado de evitar hasta ahora el presidente de la Fed, Ben Bernanke, y sus colegas.

En efecto, ese programa de la Fed logró reducir la aversión al riesgo en el sistema y rebajar, artificialmente, las tasas hipotecarias en EU a mínimos históricos, contribuyendo a estabilizar el sector de casas. Retirarlo, por consiguiente, podría implicar un repunte en las tasas hipotecarias, y no sólo restringir el crédito para la compra de vivienda, sino también dificultar los procesos de refinanciamiento de hipotecas, lo que aumentaría los créditos fallidos y embargos, y haría mella en la confianza de los estadounidenses y en la economía en general. A eso hay que añadir que en abril concluye el plan de beneficios fiscales para los que compran una casa por primera vez, lo que también desalentaría la recuperación de las ventas y de la construcción.

Durante unos meses nos acostumbramos a oír, cuando menos, que el sector inmobiliario “ya no se estaba poniendo peor” o que las cifras eran “menos malas”. Pero en los últimos meses, en tanto los mercados trepan a máximos no vistos en año y medio, esta industria se vuelve a resquebrajar. El final de los programas impulsados por la Fed y Obama para reanimar el sector puede agravar esa circunstancia y, salvo que los restituyan y prorroguen, el sector de casas puede pagar las consecuencias, algo que tarde o temprano también pasará factura a este rally indómito de Wall Street.

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